項目名稱：上舍青年公寓
地點：天津市
規模：2000平米
完成時間：2021/06
在極為不利的場地環境中，如何通過過硬的產品質量和產品區別度為業主提高議價空間？
天津站上舍青年公寓項目是原筑設計團隊同上舍公寓運營管理團隊合作，于2020年中就開始的一個城市改造項目，將天津站邊辦公樓的兩層改造為青年公寓。運營快一年以來獲得了非常積極的市場反響，逆市獲得了預料之外的成功。疫情肆虐，整個酒店業都十分慘淡，但我們的項目卻出現了超高的出租率，現金流穩定?！案哳佒怠爱a品與精準的客群定位和產品匹配度讓青年公寓在周邊的同類產品中勝出，同時長短租組合的策略讓項目在疫情市場中獲得了更大的靈活度。
區位與場地
項目所在的寫字樓樓高6層，建于90年代，離天津站出站口步行距離僅50米，為天津站附屬辦公樓的一部分。樓內業態有廉價小旅館、低端青年公寓和零散辦公。首層臨街為土特產、便利店、拉面餐廳、研究店等零面向車站旅客的餐飲零售業態。這具有典型的中國城市中心火車站周邊環境特征，粗糙、臨時、流動。
場地優勢是辦公樓為鋼筋混凝土框架結構，隔墻均可拆除，這給改造帶來了較大余地。項目位于辦公樓的3層和4層，有集中入口可進行封閉管理。三層中心有非上人的采光中庭，經過改造有條件成為一個可以舉辦活動的中心庭院，為產品增加議價空間。巨大的挑戰是3層樓主梁下皮到地面混凝土完成面高度僅2米4，
這樣給排水管線的組織和排布帶來了巨大的挑戰，新推出的消防規范也讓項目推進舉步維艱，最后較低的預算同時要求我們在投入與產出之間做好平衡。整體的場地及物業條件讓甲方非常擔心，甚至一度想要放棄。是我們通過產品策劃和設計給甲方帶來信心，通過設計改造，上舍公寓最終成為了這一區域的明星項目。
定位與產品策略
在仔細對周邊環境進行調研之后，我們發現了突破口與目標客群。項目15—20分鐘步行距離之內就是天津的金融中心，和傳統商業區，那里的辦公室白領和商貿人員是我們的潛在客戶。如果能推出有區別度的過硬產品，通過網絡平臺的宣傳，吸引租戶來現場體驗產品，我們還是有機會在這樣一個不利場地中利用產品優勢進行翻盤的。
有了精準定位的目標客群，我們對這一群體的生活及審美需求進行研究特寫。經過調研我們發現在周邊地段，相對于面積和具體周邊環境來說，高品質高顏值的產品本身對這一人群形成了更大吸引力，另外舒適和高品質的公區也成為吸引租客的加分項，這就要求我們用有限的預算讓產品更具有視覺吸引力，從顏值、品質和舒適度這些方面來研發產品。
公區設計
我們將樓層中規則和采光好的區域劃分為可出租區域，將不規則區域、采光不佳的區域用作公共客廳、廚房和健身房。通過色彩和燈光的設計，我們讓這些無光、少光的室內公共區域獲得同樣舒適溫馨的視覺感受。我們希望在公區提供一些現代、舒適同時讓人覺得有社區融入感和歸屬感的空間，可以在這里聊天、做飯、健身，年輕人可以在這里交到朋友、形成社群。
在室內設計中我們采用了工業風元素、波普圖案鋪地、明快鮮艷的色彩主題以及現代抽象的線條，讓整個不大的公共活動區連為一體，直接到達四層的室外中庭。剛才提到4層為了連接排水管，地面必須抬升25公分，這讓樓道完成面距離梁下僅剩2100凈高。這不僅給上方消防管線的排布帶來挑戰，同時會給下方行走的人帶來壓迫感。對于這種不利的上空條件，我們的對策是將墻壁刷成亮黃色，屋頂的梁、天花和所有管線均涂黑，
通過環境燈光和點光源的照射，墻面突出而天花消隱，我們用這種方式消除了這種壓迫感。在客廳、前臺和廚房中我們采用了同樣的處理方式，將天花及管線徹底涂黑消除了壓迫感，亮色的墻面配合彩色系的家具讓空間顯得更大。我們在最大程度上取消了環境照明，采用大量點式照明照射在亮色家具、藝術品和墻面上形成視覺焦點，打破空間的勻質分布，同樣讓整體空間顯得更大。
健身房設計中我們將整個屋子變暗，通過點光源和霓虹燈塑造年輕運動的氛圍。大面的鏡子的使用讓空間變大一倍。采光天井被我們改造成為了喝酒聽歌的啤酒花園。在銷售過程中這一公共空間成為了吸引許多租客的強力加分項。我們通過增加橫向的木梁為下方空間構建人的身體尺度，并形成一個提供保護感的天花界面。黑色鐵絲網、磚墻和木廊架和啤酒桶延續了室內公區的工業風，讓這一室外活動空間盡量簡單粗放、自然放松，為租客們提供了一種逃離日常枷鎖，自然聊天與喝酒的想象空間。
客房設計
標準單元客房面積不大，我們希望做到硬裝簡單集約，同時又自帶年輕現代的視覺色彩主題，第一眼就可以打動租客。在客房設計中我們延續了公區的工業風主題，黑色鋼管構成了室內空間的視覺線索主題，梳妝臺洗手池、寫字臺、衣架、燈光的設計都被納入到這一系統之下，形成一種硬朗的、具有強烈結構性的視覺風格。魚骨紋木地板給室內帶來溫馨暖意，中和了工業風元素的硬朗線條。簡約現代的設計風格符合對生活品質有要求的白領租戶的審美需求。背光梳妝鏡活潑、現代、有趣，我們最后驚喜的發現最后居然有租戶是因為喜歡這個梳妝鏡而擇這里。衛生間設計中我們采用了抽象現代的黑白灰主題設計，延續了公區前臺 黑白棋盤鋪地的波普主題，深色地面與墻裙設計在使用中不會顯臟。
特色套房的設計中我們大膽采用了粉色與藍色的色彩主題，帶來有力的視覺沖擊。我們通過金屬玻璃隔斷和電視墻/洗手池隔斷將空間分隔成多個連通的區域。在窗外景觀并不具有吸引力的前提下，色彩、綠植與燈光主題為套房帶來了度假感與區別度。在租售的過程中，特色套房的受歡迎程度遠超過了預想。
